頂樓加蓋一定要拆嗎？不動產訴訟律師這樣保住頂樓違建

買到頂樓加蓋以為賺到，結果被告拆屋還地？

台灣最美的風景是頂樓加蓋，早年建築法規及風土民情影響，老舊房子頂樓加蓋屢見不鮮。然而這也成為現在訴訟中常見的一種不動產糾紛類型—-拆屋還地(拆除頂加)。

只要未經全體建物所有權人同意使用，任何建物所有權人都有權以個人名義提起拆除違建的民事訴訟，同時請求相應於租金的不當得利。

頂樓違建被告，一定要拆嗎？

案例：小花買了頂樓，順便一起買了頂樓加蓋，原以為賺到，結果第二年就因為跟鄰居相處不佳，樓下鄰居提告拆除頂樓違建，小花聽說這種頂樓加蓋的拆除訴訟，被告都有很高機率敗訴，急忙尋找律師協助。

律師經過分析後，發現小花的頂樓加蓋與一般頂樓加蓋不同，很特別的是，小花家的頂樓加蓋並沒有與各樓層連接的樓梯，只有通往小花家中的室內梯。律師抓住這點進行多方證據調查，最終成功守住小花的頂樓加蓋，不用拆除。

被告拆除頂樓加蓋，會怎麼樣？怎麼做可以減少損失？

「每個拆除頂樓的案子背後，一定都有其他真實原因」

鄰居不交惡，一旦交惡那真是非常痛苦的一件事

原告提起訴訟後，法院會進行調解。如果調解達成，則無需進行訴訟。此類案件往往被告較為弱勢，原告往往氣焰高漲不願意調解，所以在調解前可以先提出充分的證據和主張，有助於使原告願意態度軟化進行和談。如果調解不成，進行審理，法院會派地政單位進行現場考察，測量違章建築的面積與位置，然後安排開庭進行審理。

我被告拆除頂樓違建，需要準備哪些證據保障我的權益？

建議與律師討論，擬定整體訴訟策略後，尋求證人的協助及證物蒐集，往往這類案件要想守住頂樓，必須從房屋增建時的時空背景下去討論，如果被告自己也不清楚增建物的由來，律師調查起來會處處掣肘。

被告拆除頂樓加蓋，我可以主張默示分管契約而不用拆除嗎？

被告最常見的抗辯就是默示分管契約，簡單來說意思就是頂樓加蓋在這裡很久了沒有人反對過。但實務上要成立默示分管並沒有這麼容易，也不是沒人反對=分管存在，與一般人民對默示分管的定義會有出入，也是為什麼很多被告自己打訴訟，打到最後敗訴還不知道為什麼輸的原因，默示分管依照最高法院見解：
「再按共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院99年度臺上字第2278號判決意旨參照）」

「再按共有物分管契約之成立，應由共有人全體以協議訂立，明示或默示均可，不以訂立書面為必要，惟所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，無從認為有一定之意思表示者，即不得謂為默示之意思表示。」臺灣高等法院109年度上易字第708號判決。

法院近期實務多認為，單純沉默不能直接等於默示分管，因為鄰居間顧及友好，隱忍不發，很常見，人家沒反對不代表人家有同意，因此，究竟何種案件能夠主張默示分管，建議與專業律師諮詢後才能定奪。

那我該怎麼主張才能守住頂樓加蓋？

筆者辦過的拆除頂樓案件，為數不少，然而此種案件被告較為弱勢，若希望勝訴，需要對於增建物增建過程有全盤的理解，在增建過程、增建前、增建後，增建時點、增建態樣、其餘樓層之增建情況，全盤納入考量，用蛛絲馬跡拼湊成巨大蛛網，才能一舉推翻原告主張，在這過程中，也可隨時釋放談和解的友好意願，增進互利。所以，縱使被告普遍處於弱勢，仍然可以降低損害、甚至如本件案例取得勝訴。

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